当房地产市场告别“闭眼买房都能赚”的增量时代,一个新的客群正被越来越多的城市盯上——拥有稳定退休金、可观储蓄和大量闲暇时间的老年人。截至2025年末,中国60岁及以上老年人口已达3.2亿人,占总人口的23%。预计到2035年,这一群体规模将超过4亿人。多家机构预测,到2035年我国银发经济市场规模有望突破30万亿元,占GDP比重约10%左右。从海南到云南,从东北到山东沿海,一场围绕银发人口的“争夺战”正在全国铺开。被争抢的不是应届毕业生,也不是科技人才,而是年过六十的老人。
候鸟南飞与北上避暑,房子跟着人走
每年冬季,数十万北方人奔赴南方温暖之地旅居过冬。70多岁的上海退休老人邵敏,十多年前因病手术后经朋友推荐来到江西景德镇,被当地空气环境、低生活成本和舒缓节奏吸引,逐渐从短暂停留变成长期居住。他观察到,以前老人换环境往往是身体出了问题才去疗养,如今越来越多老人主动选择一种新的生活方式——为了避暑、休闲和体验不同城市。
景德镇不足90万城区人口中,有6万多人是外地来的“景漂”。江西宜春温汤镇因大量上海业主购房旅居,一度被称为“小上海”,截至2025年当地外来居住的“新温汤人”达1.2万人,银发群体占当地总人口约28%。除了购房养老,租赁式旅居也流行起来——四川成都居民章女士的母亲每到夏季就和朋友前往云南、贵州等地短租两三个月。
新一代养老购房者的逻辑彻底变了。他们不再追逐房产升值,而是关注居住环境、医疗资源、生活配套和社区服务。购买住房的目的,是为改善晚年生活方式。对于部分人口流出、住房需求不足的三四线城市而言,银发人口正在成为房地产市场寻找的新客群。
从海南到吉林,各地抛出真金白银
各地对银发人口的争夺力度在2026年上半年集中显现。海南省将“候鸟式养老”从季节性、自发性现象上升为省级战略产业。2026年5月出台的《关于推动旅居养老高质量发展的若干措施》推出18条具体举措,围绕“丰富服务供给、提升服务质量、强化综合监管、加大保障力度”四个方面发力。措施涵盖加强旅游开发、完善社区服务、发展特色康养、深化医养结合等内容。海南省住建厅明确要求加速从“增量扩张”向“存量提质”转变,积极盘活存量房产发展康养、旅居等业态。海南省2024年接待“候鸟”游客157.85万人次,55岁以上群体占比高达93.2%。
云南则将“旅居云南”打造成省级大IP,通过空间规划、正负面清单、用地保障形成系统性政策体系。2025年云南接待旅居人数超550万,平均居住时长83天,旅居总花费697.05亿元。
就连人口净流出的吉林也加入了战局。吉林省发文提出连续三年每年安排1亿元专项资金支持旅居康养产业发展。方案明确要让吉林成为集避暑休闲、康养度假、文化体验于一体的“第二居所”。目标到2028年吸引380万人次“候鸟”式旅居客群,到2030年全省银发经济产业规模达5000亿元。
广西2025年1至7月旅居养老老年人达294万人次,同比增长24.6%,带动消费超580亿元。贵州提出“十五五”时期新增旅居人口100万。山东青岛2026年7月发布全国首个城市级康养地产系统性支持政策,13个部门联合推出11条措施,从规划配套、拿地成本到融资渠道、运营品质覆盖康养地产全链条。政策明确新出让土地的健康服务中心可“计容不计价”,允许分期缴纳土地出让款,最长付款期限达一年。金融方面支持开发商运用服务消费与养老再贷款工具,再贷款期限最长三年,年利率最低可达1.25%。截至2026年6月,全国十余个省份陆续出台旅居养老发展专项政策。
从“住得下”到“活得好”,住房需求正在升级
博鳌亚洲论坛2026年年会的数据揭示了一个关键矛盾:候鸟式旅居的需求比例高达15.2%,实际消费比例仅为7.5%。需求与供给之间存在着明显的错配。老年人异地长住并非简单的旅游观光,他们需要的不只是一张床,而是一个能长期生活的“第二居所”。
这种需求正在倒逼住房供给的升级。智能家居、个性化服务和旅居体验的偏好,正在催生一批新型银发人居产品。行业正从“养老”走向“享老”,“医-康-养-护-旅-智”六大要素的有机融合成为新趋势。贵阳2026年计划新建、改造并落地10个旅居地产项目,同步完成2500户以上老年人家庭适老化改造。昆明拟保障旅居人员享受社区幸福食堂、老年大学、公共文化场馆等同城公共服务。旅居人员可同等享受当地公共服务。部分城市甚至推出了“候鸟食堂”等特色服务。
流量易得,留量难求
当各地争相用政策和补贴吸引银发人口时,一个更深层的问题浮出水面:把人引来只是第一步,能不能把人留住才是关键。2005年前后“候鸟老人”开始见诸报端,最典型的聚集地就是海南——每年到海南休闲、养生、养老的“候鸟”老人超过100万人。但季节性客流带来的往往是短期消费,而非长期定居。如何让“候鸟”变成“常住”,考验的是公共服务、医疗保障、社区治理的综合能力。
广西北海推出“70岁老人全程陪同导诊”等服务提升就医满意度。广东江门针对港澳长者推出跨境养老支持。上海、重庆、江西等地推出支持老年人再就业政策,帮助其开启“职业第二春”以增强归属感。青岛则依托800公里海岸线、全国唯一康复大学和233.5万老年人口,试图用“好房子”赋能“优康养”。青岛市民政局联合多部门推出涵盖土地供应优惠、贷款贴息、税收减免及专项基金扶持的综合性政策包。
从“抢人”到“留人”,从“流量”到“留量”,这或许是候鸟式养老赛道上下半场的分水岭。3.2亿银发人口带来的住房新需求,正在重塑中国部分城市的房地产逻辑。那些真正能提供优质居住体验、完善医疗保障和温暖社区氛围的城市,才有机会在这场“抢人大战”中笑到最后。
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