地方税的版图正在经历一次意味深长的权力交接。根据财政部最新公布的数据,2025年全国房产税收入达到5212亿元,同比增长10.8%,收入规模首次超过契税、土地增值税、城市维护建设税等传统大户,位居地方税各税种之首。这一变化并非昙花一现——2026年前4个月房产税收入已达2185亿元,继续稳居榜首。自2016年全面推开营改增、营业税退出历史舞台以来,地方税体系一直缺乏一个真正的“当家税种”,如今房产税的崛起,恰好在地方财政的棋盘上落下了一颗分量十足的棋子。
地方税是指税收收入完全归属于地方政府的税种,现行体系包括房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、耕地占用税、车船税、环境保护税和烟叶税,此外城市维护建设税约95%的收入也归属地方。在这一篮子税种中,房产税的异军突起并非一日之功。梳理近十年财政部数据可知,除个别年份外,房产税收入多数年份保持两位数增速,且明显高于同期全国税收收入增速。正如一位地方税务人士所言,房产税是靠“持有”吃饭的,而不是靠“交易”吃饭。这种税基的稳定性,使其在一片低迷中走出了一个漂亮的逆势曲线。
旧贵衰落与新贵上位——此消彼长的税种格局
房产税的登顶,不仅是自身增长的结果,更是一场“此消彼长”的格局重构。
房地产市场的寒意直接传导到了交易类税源身上。契税和土地增值税曾是地方税体系中最粗壮的两根支柱,但从2021年的巅峰期起,这两大税种一路下滑。2021年契税收入高达7428亿元,土地增值税达到6896亿元,合计占地方税收入的近半壁江山。而到了2025年,契税已萎缩至4440亿元,同比下降14.1%;土地增值税降至4102亿元,同比下降15.7%。与2021年的峰值相比,两大税种合计蒸发约5000亿元收入,缩水幅度高达三分之一。
与这两大税种的持续低迷形成鲜明对比,房产税保持了稳健的增长势头。2025年上半年,在契税同比下降14.8%、土地增值税同比下降17.6%的背景下,房产税却逆势增长12%。这一增长速度不仅远超同期全国税收收入增速,也跑赢了绝大多数与房地产相关的税种。正是在这种“一升一降”的格局中,房产税悄然完成了对契税和土地增值税的反超。城市维护建设税虽也维持着5170亿元的稳定体量,但增速平缓,终未能阻挡房产税的后来居上。
存量时代的红利——房产税逆势增长的深层逻辑
在楼市成交持续走弱、土地市场不断降温的大环境下,房产税何以能够逆势而上、保持两位数增长?这背后至少有三重因素在共同发力。
第一重因素在于税基的差异。房产税是对房屋持有环节征税,与楼市的交易活跃度基本脱钩。一位地方税务人士对此有过精准概括:房产只要存续,就可以持续征税。这就像一条收费公路——不论路上有多少辆车跑,路本身就在那里,税基天然存在。随着我国城镇化进程推进和存量房产规模的不断扩大,这一税基还在逐年增厚,为房产税收入的长期增长提供了坚实的底座。
第二重因素是征管的强化。福建、新疆等地财政部门在解释上半年房产税收入高增长时均指出,税务部门加大了对部分领域的房产税征缴力度是主要原因。征管的颗粒度正在变细。一些地方利用大数据比对等技术手段,加强了对房产税源的基础信息采集和风险识别。例如郑州航空港区税务部门探索打造的“三位一体”数字化管理路径,对房土两税数据进行全面归集和比对分析,通过线上数据比对和线下风险核查,仅在该区就实现了显著增收。
第三重因素是税收灰色空间的压缩。中南财经政法大学一位学者指出,过去有的房屋产权所有人未按规定缴纳房产税,有的通过将房屋低价出租给关联方使房产租金明显低于市场价来计税,从而少缴税款。税务部门对这些情形强化征管、依法征税,客观上带来了税收入的增加。这三个因素叠加在一起,共同支撑了房产税在楼市低迷期的“一枝独秀”。
转型期的必然——从地方财政看长远意义
房产税跃居地方税首位,折射出的不仅是一个税种排名的变化,更是中国财税格局正在经历的深刻转型。
长期以来,地方税体系缺乏主体税种的问题一直备受关注。营改增全面推开后,曾经占据地方第一税种位置的营业税彻底退出历史舞台,地方税体系一度面临“群龙无首”的局面。而国土使用权出让收入虽然数额庞大,但属于政府性基金收入,并非稳定的税收来源。此次房产税的异军突起,一定程度上为地方财政提供了一个稳定、可持续的支撑点。
更值得关注的是,房产税的崛起与整个税制改革的方向存在某种内在呼应。当前中央正在推进的税制改革中,健全地方税体系是一个重要着力点,包括推进消费税征收环节后移并稳步下划地方,研究将城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税等举措。房产税的跃升,或许只是地方税体系新一轮重塑的前奏。展望未来,随着存量房产市场的不断扩大、征管体系的持续优化以及可能的制度性改革推进,房产税在地方税版图中的地位可能还将进一步巩固。
